【保存版】相続登記の登録免許税：計算の仕組みと免税制度（令和9年まで延長）

不動産を相続し、名義変更（相続登記）を行う際に必ず必要となる費用が「登録免許税」です。

2024年（令和6年）4月1日からの相続登記義務化に伴い、期限内に手続きを行わないと過料の対象となる可能性があるため、正しい知識を持っておくことが大切です。 ここでは、複雑に見える計算方法をシンプルに整理し、令和9年（2027年）3月31日まで延長された免税措置についても解説します。

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1. 登録免許税の計算：4つのステップ

登録免許税は、自動的に請求書が届くものではなく、自分で計算して納める必要があります（または依頼した司法書士が計算します）。 基本の計算式はシンプルです。 「不動産の価値（課税価格）」×「0.4%（税率）」＝「登録免許税」

これをミスなく計算するための4ステップを、オリジナルの具体例で見ていきましょう。

STEP 1：資料で「価格」を確認する

まずは、手元にある固定資産税・都市計画税納税通知書の「固定資産税 課税明細書」（毎年春に役所から届くもの）を確認してください。破棄してしまった場合には市役所で「評価証明書（最新年度）」を取得して確認することが可能です。「価格」や「評価額」と書かれた欄の数字を使います。 ※「課税標準額」や「固定資産税」という欄もありますが、相続登記では原則として「価格（評価額）」の方を使用します。 例：1,234,567円

STEP 2：1,000円未満を「切り捨て」る

評価額の下3桁（1,000円未満）を切り捨てます。これが税率を掛ける元となる「課税価格」です。不動産が複数ある場合でまとめて申請する場合、下１桁も全て含めて加算してから、評価額の下3桁（1,000円未満）を切り捨てます。 例：1,234,567円 → 1,234,000円 （※もし評価額が1,000円未満の場合は、1,000円として扱います）

STEP 3：税率 0.4% を掛ける

相続（遺言などによる他人への遺贈を除く）の場合、税率は「0.4%」です。 例：1,234,000円 × 0.4% ＝ 4,936円

STEP 4：100円未満を「切り捨て」る

計算して出た税額の下2桁（100円未満）を切り捨てます。これが実際に納める金額です。 例：4,936円 → 4,900円 が納税額です。

登録免許税（相続登記）簡易計算ツール

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2. 間違いやすい「特殊な不動産」の計算

計算が単純ではないケースがいくつかあります。以下の場合は注意が必要です。

① マンション（敷地権付き区分建物）

部屋（専有部分）の評価額だけでなく、土地（敷地権）の評価額も合算する必要があります。 「敷地全体の評価額 × 持分割合（敷地権割合）」で自分の持ち分を計算し、部屋の評価額と足し合わせます。持分割合は登記事項証明書の「表題部（専有部分の建物の表示）」の欄に持分割合が記載されています。 ※持分割合の記載が見つからない場合は、敷地権化されていない区分建物のため、土地の登記事項証明書を確認してください。

② 私道や公衆用道路（非課税の土地）

課税明細書で「非課税」、「＊＊＊＊」や「0円」となっている私道であっても、登録免許税を計算するための「評価額」を算出する作業は必要です。 通常は近隣の宅地の評価額の30%を基準に計算しますが、その結果、土地の評価額が100万円以下であれば、後ほど説明するとおり、現在は免税措置（令和9年3月31日まで）により登録免許税はかかりません。 ただし、市役所で『近傍宅地（きんぼうたくち）証明』を取得したり、法務局で直接「近傍地の１平方メートル当たりの単価」を確認したりと、管轄法務局によって評価額の出し方のルールが若干異なります。正しく免税の手続きを行うためにも、まずは管轄の法務局で確認するか、司法書士へ相談するのが確実です。

③ 持分

不動産を全て所有しているわけではなく、半分（２分の１）を共有している場合は、評価額も持分を乗じて計算します。持分が２分の１の場合、1,234,567円÷２=617,283。評価額の下3桁（1,000円未満）を切り捨てて、「617,000円」が評価額となります。

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3. 使えるとお得！2つの「免税措置」（～2027/3/31）

相続登記を促進するため、特定の条件下で税金が0円（免税）になる制度があります。期間は令和9年（2027年）3月31日まで延長されています。

① 土地の評価額が100万円以下の場合

相続した土地の評価額（課税価格）が100万円以下であれば、その土地の登録免許税はかかりません。

• 対象： 土地のみ（建物は対象外）
• ポイント： 田舎の山林や原野だけでなく、街中の私道部分なども対象になることがあります。

② 数次相続（亡くなった相続人への登記）

例えば、「祖父から父が相続したが、父が登記しないまま亡くなり、子が相続した」というケースです。 本来なら「祖父→父」「父→子」と2回分の税金がかかりますが、この間の「祖父→父」への名義変更分については免税となります。

【注意点】 どちらの免税措置も、自動適用されません。登記申請書に①の場合は「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により⾮課税」、②の場合は「租税特別措置法第８４条の２の３第１項により非課税」という法的根拠を記載する必要があります。なお、一部の土地が免税対象の場合の記載例は下記のとおりです。

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4. どうやって納める？（納付方法）

計算した税金は、以下の方法で納めます。

1. 収入印紙（最も一般的） 郵便局や法務局で「収入印紙」を購入し、白い台紙に貼って申請書と一緒に提出します。この際、消印（割り印）は絶対に押さないでください。
2. 現金納付 税額が大きい場合などは、銀行や税務署で現金納付し、領収証書を提出します。
3. 電子納付 オンライン申請を行う場合は、ネットバンキング等で納付可能です。

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まとめ：不安なときは専門家へ

登録免許税の計算は、「端数の切り捨て」と「非課税物件の扱い」がポイントです。

• 基本： 評価額（1,000円未満切り捨て）× 0.4% ＝ 税額（100円未満切り捨て）
• 例外： 評価額100万円以下の土地や、数次相続の中間登記は免税を忘れずに。

計算を間違えて税額が不足すると登記が完了しませんし、多く払いすぎると還付手続きが面倒です。土地の筆数が多い場合や計算に自信がない場合は、司法書士への相談をおすすめします。