はじめに：相続登記の義務化に伴う、新しいサポート体制
令和6年（2024年）4月から相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。
しかし、多くの方が直面するのが、「亡くなった家族が、どこに不動産を持っていたのかすべてを把握しきれない」という不安です。この課題を解消するための仕組みとして、令和8年（2026年）2月2日より、法務局の新制度「所有不動産記録証明書」の交付制度が本格的にスタートします。
本記事では、この制度で「できること」と、「漏れなく調査するために知っておきたい注意点」について解説します。
1. 制度の概要：何ができるようになるのか
所有不動産記録証明制度は、法務局が保有する全国の登記データを特定の「氏名と住所」で横断的に検索し、その人が名義人となっている不動産の一覧をリスト化して発行してくれる制度です。
- 開始日： 令和8年（2026年）2月2日（全面施行）
- 請求できる人： 不動産の名義人本人、その相続人、または司法書士等の代理人
- 手数料： 1通1,600円（書面申請の場合）
所有不動産記録証明書の手数料
| 請求方法 | 受取方法 | 手数料（1件につき） |
|---|---|---|
| 窓口で直接請求 | 窓口受取 | 1,600円 |
| オンラインで請求 | 窓口受取 | 1,470円 |
| 郵送受取 | 1,500円 |
💡 手数料の計算例（窓口請求の場合）
検索する条件が4件で、証明書を1通発行する場合：
4件 × 1通 × 1,600円 ＝ 6,400円
2. 従来の手法より便利になるポイント
- 「全国」を一括で確認できる 従来は自治体ごとの管理だったため、場所が分からない土地は探せませんでした。新制度では全国の法務局が連携し、一括で検索可能です。
- 「非課税の土地」も見つけやすい 固定資産税がかからない「私道」や「山林」などは、納税通知書に載らないことがありますが、新制度は登記データを基にするため、これらも抽出の対象となります。
3. 知っておきたい「相続漏れ」の５大リスク
非常に便利な制度ですが、万能ではない側面もあります。実務上、特に注意が必要なパターンを挙げます。
① 「先代名義」のままの不動産は出てこない
新制度は「検索した本人」の名義しかリスト化しません。例えば、祖父や祖母の名義のまま父が使い続けていた土地などは、父の名前で検索してもヒットしません。
② 「住所」の登録が古い場合や旧姓、旧字・俗字の場合
親が昔土地を買い、その後に引っ越したものの「住所変更登記」をしていない場合、最新住所で検索しても、旧住所で登録されている土地はリストに出てこない可能性があります。さらに登記記録上の氏名に「旧姓」や「旧字・俗字」で登記されている場合にどこまで検索できるのか注意して確認する必要があるかと思います。例えば、子供のころに贈与で不動産をもらった可能性も考えられるため、安全に進めたい場合は調査したい所有者の過去の住所を全てを洗い出して、調査する必要があります。
🔍 どうやって探しているの？（法務局の検索ルールを理解する）
（例）「日本 太郎」さん ＋ 「新宿区」にお住まい
（例）「日本 太郎」さん ＋ 「〇〇町1-2-3」にお住まい
※引っ越しで市区町村が変わっていても、番地が合えば見つかる可能性があります。
💡 「さいとう」様は要注意
難しい漢字（齋・斎など）を、システムが「同じ仲間」として自動で変換して探してくれますが、戸籍謄本や住民票を取得した際は、じっくりと漢字を確認しましょう。 「昔の難しい漢字で登録したかも…」と不安な方でも、今の漢字でヒットしやすくなっています。
⚠️ 注意：同姓同名の「赤の他人」がリストに入ることもあります。最終的には届いたリストを自分で確認する必要があります。
③ 改製不適合物件（紙の登記簿物件）の場合
現在のほとんどの物件はコンピューターで管理されておりますが、何らかの原因で「昔の紙の登記簿をコンピューターに移そうとしたが移せなかった物件」が存在します。それを改製不適合物件といい、登記情報提供サービス等のインターネットでは該当せず、管轄している法務局に直接請求しないと登記事項証明書が取得できない特殊な不動産があります。法務局の職員が手作業で調査するようで、漏れてしまう可能性が考えられます。
④ 「未登記建物」はリストに載らない
表題登記がされていない「未登記建物（物置や古い離れなど）」は、法務局にデータがないためリストには一切出てきません。遺産分割協議書から未登記建物が漏れてしまい、再度、漏れた未登記建物について遺産分割協議書を作成しなければいけない可能性もあります。
⑤ 「表示登記のみ」の不動産は検索対象ではない
④と似ていますが、表示登記（土地の広さや建物の構造を表す登記）は完了しているが、権利登記（誰が所有者なのかを公示）を忘れている場合もあります。そのような場合も漏れてしまうことがあります。銀行の融資（住宅ローン）がつかないようなケースでは、④や⑤のようなケースが見られます。おそらく土地家屋調査士や司法書士の登記費用を抑えかったのか、そもそも知らなかった等が考えられます。
4. 司法書士が「物件漏れ」を防ぐために行っている調査
新制度のリストをベースにしつつ、確実を期すために実務では以下のような専門的な調査を組み合わせています。
- 「売買契約書・重要事項説明書」の精査： 登記簿（データ）になる前の「情報」を確認します。ここには、今の登記簿では住所変更が漏れている地番や、セットで購入したはずの「私道持分」「集会所」などが明記されていることが多く、極めて重要な書類です。
- 「権利証（登記済証・登記識別情報）」の現物確認： 権利証に記載されている「不動産の表示」を一つずつ確認します。売買契約書と同様に購入当時の資料にしかない情報で探します。
- 「名寄帳（なよせちょう）」による徹底した名寄せ調査： 自治体ごとに管理されている「名寄帳」を請求します。この際、「単独名義」だけでなく「共有名義」の物件も省略せずに出すように依頼し、自治体が把握している全物件をあぶり出します。
- 「共同担保目録（抹消済みを含む）」の確認： 法務局で「登記事項証明書（謄本）」を「共同担保目録あり（抹消を含む）」で取得します。そうすることで過去の住宅ローンの目録を確認することができ、「セットで担保に入れていた私道やゴミ置き場」などを特定できた事例がありました。
- 公図（地図）の精査： 法務局で「公図」を取得し、自宅が「旗竿地（はたざおち）」のように通路の奥に建物がある場合や自宅の前に「細長い地番（私道）」などがないかを確認します。図面上の違和感を追うことで、漏れていた土地を特定できる場合があります。
まとめ：制度を正しく理解し、スムーズな相続を
令和8年2月から始まる「所有不動産記録証明制度」は、不動産調査の負担を軽減する大きな助けとなる可能性があります。
- 全国一括検索が可能ですが、「先代名義」や「住所変更漏れ」の物件は反映されない
- 確実を期すなら、契約書や権利証の確認、公図の精査など、多角的な調査が不可欠
「所有不動産記録証明書を取ればすべて解決」と考えず、制度の特性を正しく理解して活用することが、大切な資産を次世代へつなぐための第一歩となります。
【参考リンク：法務省公式サイト】
本記事の内容は、公開日時点の法令・実務慣習に基づいた一般的な情報の提供を目的としています。相続手続きは個別の事情により判断が異なるため、本記事の情報のみに基づいて行われた判断や行動によって生じた結果について、当サイトおよび監修者は一切の責任を負いません。重要な判断を伴う手続きの際は、必ず司法書士等の専門家へ個別にご相談ください。
